2022年南京二手房成交71584套(不含高淳、溧水),同比2021年下滑34.8%,也是近4年来最低值,整体二手房市场降温明显。全年二手房成交价为31745元/㎡,同比下跌9.9%。

我爱我家南京研究院分析师黄守娟表示,一方面是因成交结构影响,教育置业交易量下滑较大,对房价助推作用减弱;另一方面,市场持续下行,交易以价换量居多,也导致成交价不断走低。

江宁、浦口仍领跑,栖霞房价最稳


(资料图片仅供参考)

2022年,江宁、浦口、鼓楼交易量仍排名前三,累计占比近50%,各区成交量同比均有不同程度下滑,其中玄武、栖霞降幅超40%。价格方面,鼓楼、建邺单价仍最高,达4万+,但雨花台、鼓楼、玄武等房价降幅明显,同比下跌超10%,栖霞房价较为稳定。

从区域成交来看,鼓楼、秦淮、玄武老主城3区,多是老破小房源,其中鼓楼区拥有最优质教育资源,整体成交量、价也相对更高;江宁、浦口传统刚需板块,5-15年房龄的商品房小区较多,入手门槛较低;建邺为中高端改善板块,区域内不少总价千万以上的豪宅;栖霞、雨花台区域内跨度较大,刚需、刚改、改善均有所涉及;六合远郊板块,多为地缘性客群置业。

挂牌量跌价升,业主积极性低

据数据显示,2022年南京二手房新增挂牌房源101967套,同比减少28.9%;新增挂牌房源均价34695元/㎡,同比则小幅上涨1.3%。从挂牌行情来看,5月南京限售政策放宽,市场挂牌量也迎来一波上涨,达年内峰值,大批次新房入市拉升了整体挂牌价;但从全年走势来看,因市场交易相对低迷,业主挂牌积极性不高,整体新增挂牌量仍明显走低。

90平方米以内成交占比达65%,85后90后是置业主力

据统计,2022年南京二手房主力购房客群仍是外地人,累计占比达71.3%,环比增加5.5%,其中江苏省内其他城市占比31.8%,外省占比39.5%。一方面是因为2022年南京放宽了外地人置业门槛,刺激了部分置业需求;另一方面目前南京二手市场主要是刚需客群,所以多是外地客群,本地人置业多为改善型购房,大多被新房市场分流。

2022年二手房购房客群年龄结构相对稳定,31-40岁仍是购房主力军,累计占比45.7%,同比小幅增加1.2%,其中31-35岁客群购房比例最高,占比达24.1%;85后、90后依旧是撑起当下二手房市场置业主力军。

从成交总价段看,2022年300万以内二手房成交比例达69.3%,同比增加4%,其中100万-200万占比最高,达37.2%;而300万以上各价格段占比则均有不同程度减少,500万以上占比降幅更大。

从成交面积段来看,依旧是刚需类小面积段住宅最受青睐,90平方米以内成交占比达65%,其中60-90平方米比重最高,占比为38.8%,侧面说明二手房客群的刚性需求强烈。

短期来看,2023年仍是刚需客户唱主角

对于2023年市场展望,黄守娟表示,从宏观层面来看,2023年,在疫情影响相对减弱后,房地产市场也有望逐步企稳恢复。在“房住不炒”总基调下,房地产调控政策延续宽松状态,因城施策力度加大,特别是核心一二线城市,政策将进一步放松,优化“认房又认贷”、降低首付比例、调整限售和限价政策、放松限购、降低房贷利率等方面均有预期。企业端,合理融资需求将继续得到支持,房企融资链条有望进一步畅通,企业资金面有望得到改善,“保交楼”仍然是侧重点,专项借款及配套资金加快落地,有望取得更多实质性进展,促进购房者预期修复。

市场方面,南京二手房市场仍将以稳为主,短期来看仍是刚需客户支撑市场,所以二手房仍有特定的需求空间。预计2023年南京二手成交量将保持在7万-8万套,房价则在3.1万/㎡呈周期性浮动;二手房市场仍将承接新房外溢的刚需客群,特别是主城区,小户型、低总价能满足不少刚需客群的基础居住需求;教育置业仍将持续发酵,年初会迎来传统的小高峰;改善需求会有小幅增加,但不会改变整体二手房需求结构。

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